Courrier du 3 avril 2007 sur la répartition des charges

Copropriétaires « les Magnolias »
Allée des Magnolias
94550 Chevilly Larue



Mesdames, Messieurs,


Nous vous avons diffusé autour du 15 mars 2008 un document expliquant les deux possibilités théoriques de mise à jour du règlement de copropriété suite à la création de combles chez différents copropriétaires.

Les conclusions principales en étaient :
- Pour le recalcul réel des millièmes : une répartition plus juste des charges, mais un coût de mise à jour initiale plus important, et une modification nécessaire à chaque création de surface habitable supplémentaire, dont le coût est assumé par le seul copropriétaire en question.
- Pour le calcul aux vingtièmes : un coût plus faible, pas de mise à jour nécessaire, mais un certain désavantage pour les copropriétaires n’ayant pas fait d’extension puisque le montant de leurs charges est dans ce cas plus important que la réalité.

Ce deuxième principe, qui implique l’accord à l’unanimité (ce qui ne semble par ailleurs pas acquis), semblait à priori attractif car fait une fois pour toute. Mais il pourrait dans le futur être remis en cause par de nouveaux éventuels copropriétaires, en vertu de l’article 11 de la loi de 1965, et ne nous protège donc pas assez : en effet, nul n’est tenu de payer des charges qui ne le concerne pas. Il apparaît donc clairement que pour des raisons de sécurité, cette solution ne peut pas être poursuivie.


Nous avons donc cherché des informations complémentaires sur les coûts et les principes associés à la mise à jour des tantièmes au réel. Nous avons dans ce cadre contacté un notaire et un géomètre qui nous ont donné les informations suivantes :

1/ Principe et démarche
- La création des combles est considérée comme la création d’un lot spécifique, avec ses propres tantièmes. Ce lot peut être ensuite rattaché à la maison correspondante. Les tantièmes (calculés suivant la règle de calcul initiale) sont rajoutés aux tantièmes existants (on ne parle donc plus de millièmes) et la quote-part de chaque copropriétaire est revue en conséquence.
- On réalise alors un nouvel état descriptif de la résidence dans lequel sont indiqués les nouveaux tantièmes.
- Les papiers nécessaires pour la demande de réalisation de ce nouvel état descriptif sont :
 La ou les convocations en AG où sont stipulés à la fois la demande d’aménagement des combles et la demande associée de mise à jour de la répartition des charges par rapport à la création de ce lot (réalisée concrètement par la mise à jour des tantièmes)
 Le résultat du vote des différentes AG concernées
 Le PV des différentes AG
 L’attestation du syndic de non contestation du CR de l’AG dans le délai légal de 2 mois
 Le bilan du géomètre

Ce dernier point implique que les combles soient faits avec au moins sol et isolation pour que la demande de création du nouveau lot dans le but de la mise à jour des tantièmes puisse être pris en compte par le géomètre.

2/ Coûts associés
- La création d’un lot du type « combles » par le géomètre est estimée entre 700 et 750 € HT. Ce coût peut-être optimisé dans le cas de la mise à jour pour plusieurs maisons : à titre indicatif, le géomètre a estimé que le coût serait ramené à environ 350 € HT par maison dans le cas de 10 maisons ou plus.
- La réalisation d’un nouvel état descriptif de division est estimée à 1250 € HT et ce quel que soit le nombre de lots impliqués. Ce montant est donc divisé entre les différents copropriétaires demandant la création de ces nouveaux lots.

3/ Rappels des risques encourus en cas de non mise à jour
En cas de non mise à jour de la répartition des charges par un copropriétaire, il est rappelé que
- Celui-ci s’expose à une procédure à son encontre de la part d’autres copropriétaires pour en réaliser la mise à jour.
- Les combles non enregistrés ne sont pas considérés au même prix que le reste de la maison dans le contrat de vente lors de la revente de la maison.
- L’acheteur potentiel peut dans sa négociation demander des garanties financières en vue d’un éventuel procès d’autres copropriétaires, se traduisant par une moins-value sur la maison.

4/ Conclusion
A ce jour, 12 maisons sont concernées, le cout serait donc pour chacune d’environs 475 euros, une fois pour toute.

Notre règlement de copropriété a été réalisé en fonction des informations données par le promoteur à une date donnée. A cette date, seules deux maisons avaient les critères définissant la notion de comble. Aussi, d’après ce notaire, cette charge ne peut incomber au promoteur, il appartient à chaque propriétaire, dès lors de régulariser sa situation.

La prochaine Assemblée Générale est prévue le vendredi 16 mai à 20h, sous réserve de réception dans les délais, de la convocation envoyée par le syndic (seul document faisant foi).

Afin de respecter les délais légaux, il est donc impératif de faire parvenir à la présidente du conseil syndical les demandes de création des combles et/ou de la mise à jour de la répartition des charges à ajouter à l’ordre du jour, et ce avant le 8 avril 2008 impérativement.

Enfin, si vous avez des questions, nous proposons de nous retrouver samedi vers 15 heures pour en discuter.

Lors de notre réunion de samedi, il a été proposé que soit mis à l'ordre de l'AG, les demandes individuelles concernant la nouvelle repartition des charges ainsi que la nomination pour l'ensemble de la residence d'un géometre, afin de refondre completement les milliemes.

Concernant les demandes individuelles, seules seront prise en compte celles qui ont été faite.

Ce qui veut dire que seules les demandes faites pourront etre votées. A chacun d'en assumer les conséquences.

Le probleme de ce point est que certains cas ne seront pas réglés. Ce qui veut dire que dans l'hypothese ou certains d'entre nous n'en feraient pas la demande, nous serions alors obligé d'intenter des actions en justice contre eux, afin de regulariser.

Concernant la refonte totale des 1000ène, dans le principe celle ci est bien entendu la meilleur solution, mais nous nous heurtons la aussi à plusieurs problemes.

Reussirons nous à obtenir le nombre de voie necessaire ? Ce type de resolution se vote theoriquement à l'unanimité, seulement, lorsque celle ci a dejà été présenté une fois, l'unanimité n'est plus requise pour un second vote, mais les 2/3 des propriétaires. Ce qui veut dire qu'au moins 13 copros doivent voter pour cette resolution.

Sachant que pour le moment 5 maisons ne sont pas concernées. J'entends par la les 3 maisons qui n'ont sur la permis pas les combles ammenageables, et les 2 qui n'ont pas encore amménagées leurs combles.

Ajouté à celà les 2 maisons, dont les milliemes comprennent dejà leur comble, et qui ont déjà reglées chez le notaire les frais correspondant.

Et enfin ajouté à celà ceux qui ne seraient pas present ou representés.

Il est vrai que sur le principe cette solution est la meilleur, seulement, je ne vois pas pourquoi ces 7 maisons regleraient quelque chose qu'elles ont déjà reglées ou qui ne les concerne pas.

Pourquoi pas, mais à leur place je refuserai de regler pratiquement 400 euros pour que chacun de ceux qui ont ammenagés leur comble économisent 60 euros.

j'avais emis l'idée que les 13 maisons concernées reglent pour le compte des 7 non concernées cette dépense, mais en refaisant le calcul, celà veut dire qu'en plus des 400 euros que nous reglerions nous devrions nous repartir 2800 euros soit 215 euros supplementaires...

Personnelement je ne suis plus si sur compte tenu du montant, et j'aurai plutot tendance à vouloir que les demande soient individuelles, meme si derriere celà sous entend des frais de justice car au moins ceux ci je les reccupererais avec en plus des dommages et interets...

Votre avis ?

Petit correctif à ce que j'ai écrit plus haut !

Renseignements pris aupres de notre avocate, la refonte des tantiemes ne peut etre voté qu'a l'hunanimité.

ça devient difficile à suivre...
si je résume :
1- On souhaitais mettre à l'ordre du jour de l'AG la refonte totale des millieme. Visiblement, cette demande risque de ne pas être adoptée car l'unanimité est requise.
question : on abandonne cette demande alors ou est elle maintenue à l'ordre du jour ?

2- En plus de la refonte totale des millièmes, il est question de faire des demandes individuelles de calcul de tantiemes supplémentaires pour ceux qui ont amménagé leurs combles. De plus, si nous réussissons à réunir 10 copropriétaires pour une demande groupée, nous pourrions alors bénéficier d'un rabais sur les frais de géomètre et notaire
Question : si le point 1 est adopté (on ne sait jamais...), faut il maintenir les demandes individuelles ? (si la réponse est oui, je suis perdu...)
Autre question : ne continue t on pas à négocier un rabais sur le cout de calcul des tantiemes supplémentaires pour les 5 (= 13-7 si j'ai bien compris...) coproriétaires restants ?

Sur la refonte totale des 1000ème. On peut la mettre à l’ordre du jour mais d’ors et déjà on sait qu’elle ne pourra pas etre votée car on n’aura pas la totalité des copros présents et en plus certains ne sont pas d’accord. La solution que proposait Louis consistant à un second vote, avce l’art. 25 (soit les 2/3 de la copro) est impossible dans le cas des Tantiemes.

En tout état de cause il faut tout de meme maintenir les demandes individuelles parce que cela concerne aussi l’autorisation de créer des combles.

Les résolutions inscrites sont de ce type, pour chaque maison concernées et, qui veulent bien sur mettre à jour :
- Autorisation d’aménager les combles avec pose de vélux
Majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

- Modification des tantièmes de copropriété représentés par le lot n°… de Monsieur et Madame … à la suite de l'aménagement de leurs combles
Majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

- Il est décidé par l’assemblée générale que M et Mme … supporteront l’ensemble des frais relatifs à la modification de l’état descriptif de division consécutive à leur modification des tantièmes

Dans l’hypothese ou la demande de refonte des 1000ème est maintenue et adoptée, les demandes individuelles, deviendraient inutiles et on passera alors aux points suivants.

Pour ce qui est des couts, le seul cout incompréssible est le notaire (1250 € HT).

Pour le géometre bien sur il faut continuer à négocier les tarifs.

En fait il a théoriquement 13 maisons qui doivent mettre à jour leurs 1000ème. Sur 20 maisons, 17 peuvent aménager, deux sont à jour, et deux n’ont pas fait leur comble

Nous avons reçu un nouveau devis pour 13 maisons d’un géometre d’Ivry sur Seine, et les tarifs sont bien en dessous ! Le 1er nous proposait 450 euros HT par maison et 350 euros si nous étions plus de 10. Le second nous propose 100 euros HT !

Ce qui nous reviendrait au total à 196 euros HT.

Voila ce que comprend le devis :
-1- PLANS DES INTERIEURS
- Levé et report à l’échelle du 1/100 des parties de l’immeuble ayant fait l’objet de modifications depuis l’établissement de l’Etat descriptif de division / Règlement de copropriété.
- Établissement des plans des intérieurs des locaux désignés ci-dessus.

-2- MODIFICATIF A L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION / REGLEMENT DE COPROPRIETE
A partir des plans établis au poste n° 1 :
Établissement d’un modificatif à l’État descriptif de division / Règlement de copropriété.
- Calcul des superficies privatives.
- Calcul des tantièmes généraux.
- Calcul des tantièmes de charges particulières.
- Descriptif des lots privatifs.
- Rédaction du modificatif à l'Etat descriptif de division / Règlement de copropriété..
Fourniture de cinq exemplaires du Modificatif à l’État descriptif de division / Règlement de copropriété.


Donc bien sur si vous connaissez un géometre qui peut le faire pour moins cher nous sommes preneurs.

Je dis nous mais il faut savoir que cela concerne du privatif, donc le conseil syndical n’a rien à voir la dedans, et ce n’est pas à lui de faire faire des devis.

Enfin, pour information sur les 13 maisons devant régulariser, sauf erreur, seule 1 maison ne nous a pas encore donné son avis. Il s’agit du n°18. Tous les autres y compris le 2 sont d’accord ! A moins que vous ayez changé d’avis, mais dans ce cas, il faudrait le dire tres rapidement parce que les ordres du jour ont déjà été envoyés au syndic !